Отметим, что в соответствии с действующим законодательством результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, и органами власти, муниципальными органами власти в отношении объектов недвижимости, находящихся в их собственности (ч. 1 ст. 24.18 закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"; потом – Закон № 135-ФЗ).

В рамках состоявшегося несколько дней назад XVII Общероссийского конгресса "Регулирование земельное-имущественных отношений" специалисты обсудили вопросы кадастра и государственной кадастровой оценки, в частности связанные с оспариванием результатов кадастровой стоимости земельных участков муниципальными органами власти, арендатором земельного надела, налоговыми органами и кадастровой палатой.

В каких случаях муниципальные органы власти могут принимать участие в спорах о кадастровой стоимости?

Как следует из ч. 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены муниципальными органами власти лишь в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципалитета.

Вместе с тем в распоряжении от 5 июля 2016 г. № 15-П КС РФ указал, что муниципалитеты также заинтересованы в итогах кадастровой оценки земельных участков, которые не находятся в их собственности, но расположены на их территории, поскольку кадастровая цена земельного надела является базой для расчета суммы земельного налога. Поэтому, согласно точки зрения КС РФ, органам местного самоуправления нужно дать право оспаривать кадастровую цена "чужих" земельных участков, расположенных на территории муниципалитета, в случае если по заявлению хозяина этого земельного надела его кадастровая цена была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости. Но, какое поэтому понижение считать значительным и как толковать эту норму, в распоряжении не раскрывается.

"По всей видимости, это и будет являться предметом доказывания в судах,– полагает аналитик в области земельных отношений Алексей Борисов. – Хозяин должен будет доказать, что понижение было несущественным. Необходимо подчеркнуть, что в рассмотренном КС РФ деле кадастровая цена земельного надела заявителем была уменьшена с 7 млрд до 450 миллионов рублей., другими словами больше чем в 15 раз. Соответственно, в случае если мы изменяем цена меньше чем в 15 раз, то, возможно, имеется суть обосновывать, что данный прецедент не распространяется на наш случай, и орган местного самоуправления не вправе оспаривать кадастровую цена. Но, однако, этот вопрос остается дискуссионным".

Напомним, что не обращая внимания на то, что КС РФ признал не соответствующим Конституции РФ положение ч. 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, закон о государственной кадастровой оценке, который вступил в силу 1 января 2017 года, также не содержит нормы, которая разрешила бы органам местного самоуправления оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не находящихся в их собственности.

Зависит ли право арендатора оспаривать кадастровую цена земельного надела от срока его аренды?

Проблемы с оспариванием кадастровой стоимости недвижимости появляются не только у муниципалитетов, но и арендаторов земельных участков, находящихся в публичной собственности. Как отметил Алексей Борисов, это связано с тем, что не обращая внимания на содержание п. 6 распоряжения Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28, в котором разъяснено, что арендаторы земельного надела вправе обращаться с заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков, судами под сомнение ставится возможность арендатора оспорить ее размер, в случае если срок аренды недвижимости является маленьким. Рассмотрим подробнее подобный случай.

ООО "З" обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного надела, находящегося в публичной собственности, в размере рыночной. Суд первой инстанции отказал в принятии заявления, исходя из того, что в соответствии с действующим законодательством с заявлением об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, вправе обратиться арендатор, в случае если соответствующий контракт аренды заключен на срок более чем пять лет (ч. 3 ст. 20 закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (потом – Закон № 221-ФЗ), в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) Так, суд решил, что в то время как таковой контракт заключен на срок менее пяти лет, арендатор не вправе обращаться с требованием о внесении изменений в сведения о земельном наделе, в частности о кадастровой стоимости. Добавим, что ст. 20 Закона № 221-ФЗ признана потерявшей силу с 1 января 2017 года (п. 8 ст. 22 закона от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ).

ОНЛАЙН-СЕМИНАР

Витрянский Василий, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, к. ю. н., доктор наук

22 мая 2017 года

Программа увеличения квалификации "Реформа ГК по вопросам обязательственного и вещного права".

Учавствовать

Вышестоящие суды это решение оставили без изменения (определение Владимирского облсуда от 23 марта 2015 г., апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Владимирского облсуда от 23 апреля 2015 г.). Вместе с тем ВС РФ стал стороником истца, отметив, что по смыслу ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ право арендатора земельного надела на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от срока действия договора аренды такого объекта недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 14 января 2016 г. № 86-КГ15-10).

Является ли налоговый орган участником в споре о кадастровой стоимости?

За налоговую базу по земельному налогу принимается кадастровая цена земельных участков (ст. 390 НК РФ). Соответственно, изменение кадастровой стоимости воздействует на сумму платежей по налогу. Поэтому у налоговых органов часто появляется вопрос, вправе ли они оспорить, согласно их точке зрения, несправедливую кадастровую цена земельного надела. Об одном таком споре поведал Алексей Борисов.

Так, в одном случае, сотрудники налоговой администрации решили обжаловать решение суда, на основании которого была поменяна кадастровая цена земельного надела. Инспекция посчитала, что рыночная цена земельного надела, определенная неправильно, возлагает на нее обязанность принять неверно исчисленную сумму земельного налога. Вместе с тем судьи не дали согласие с этим аргументом и указали, что обязанность налогового органа по осуществлению контроля за соблюдением законодательства о налогах и сборах не говорит о наличии у инспекции имущественно-правового интереса в спорах об оспаривании кадастровой стоимости, и решили прекратить производство, поскольку жалоба подана лицом, не имеющим права на обжалование судебного акта (определение Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2016 г. № 18АП-4099/16).

Может ли кадастровая палата принимать участие в спорах о кадастровой стоимости?

Довольно довольно часто у правоприменителей на практике появляется спор, является ли кадастровая палата участником дела об оспаривании кадастровой стоимости.

Согласно п. 7 распоряжения Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 кадастровая палата к участию в деле привлекается, когда в суде рассматривается заявление об оспаривании кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями. "При таких условиях орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой либо технической ошибки, может дать пояснения по существу дела", – пояснил Алексей Борисов.

Как пример таковой ситуации он привел дело, рассмотренное Мосгорсудом, в котором Федеральная кадастровая палата фигурировала как соответчик (решение Мосгорсуда от 3 августа 2016 г. по делу № 3А-782/2016). АО "Н" требовало установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и привлекло в качестве ответчиков Правительство Москвы, Управление Росреестра по г. Москве и Федеральную кадастровую палату по г. Москве. Суд удовлетворил требование истца, но указал, что кадастровая палата не является в этом случае надлежащим административным ответчиком, поскольку не утверждает результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляет функции по государственной кадастровой оценке.